Эксперты по финансовой грамотности призывают пенсионеров покупать инвестиционные квартиры, чтобы гарантировать себе дополнительный доход от аренды. Конечно, лишними деньги не бывают. Но при этом надо помнить, что так пенсионеры лишаются льгот, а семьи с детьми — пособий.
Новости для бухгалтера, бухучет, налогообложение, отчетность, ФСБУ, прослеживаемость и маркировка, 1С:Бухгалтерия
Сдача квартиры в аренду не лишает пенсионера права на налоговую льготу
Минфин разъяснил, сохраняется ли у пенсионера льгота по налогу на имущество в отношении квартиры, которая сдается в аренду. В своем письме от 17. 2021 № 03-05-06-04/47771 ведомство напоминает, что пенсионеры имеют право на налоговую льготу по налогу на имущество физических лиц. Фактически статья 407 НК РФ освобождает пенсионеров от налога на имущество в отношении объекта, находящегося в собственности пенсионера и не используемого в предпринимательской деятельности. При этом является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью, по мнению Минфина, решается индивидуально в каждом конкретном случае. Исходя из позиции Верховного Суда РФ, сдача недвижимости в аренду будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда оно явно не предназначено для использования в личных нуждах, на что указывают следующее:недвижимое имущество было приобретено для последующей перепродажи и сдается в аренду, пока не найдется покупатель;недвижимое имущество было приобретено для сдачи в аренду;назначение объектов недвижимости (например, использование под торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков (например, торговая деятельность), на которых расположены объекты недвижимости;объекты недвижимости изначально строились и приобретались гражданином для их использования под приносящую доход деятельность. Соответственно, если указанные признаки при сдаче недвижимости в аренду не выявлены, то такая деятельность не считается предпринимательством и не может лишить пенсионера права на льготу по налогу на имущество.
Отправить на почту
Опросы
Страхование от потери работы
Названы условия, при которых российских пенсионеров могут лишить налоговых льгот и пособий. Обо всех юридических нюансах эксперты рассказали «Российской газете».
Согласно данным «Инком-недвижимость», наибольшее количество владельцев недвижимости, сдающих его в аренду, приходится на категорию пенсионеров. До начала пандемии доля пенсионеров среди сдающих квартиры в Москве составляла 59%, а комнаты – 43%. Но у подобного рода бизнеса есть масса нюансов.
Во-первых, любой собственник, сдающий жилье и получающий доход, обязан платить налоги, независимо от своего статуса, напоминают эксперты. В начале каждого года россияне должны отчитываться за предыдущий год и подать декларацию о доходах до 30 апреля, а до 15 июля – заплатить налог в 13%.
При этом пенсионеры могут минимизировать ставку с 13% до 4%, оформив самозанятость. Плюс такого статуса – пенсионер не считается работающим, а значит не лишается надбавок к пенсии, но и никаких налоговых льгот он в таком случае не получит. В том случае, если пожилой человек сдает квартиру нелегально, то, как собственник, он будет нести ответственность по закону, как и любой другой гражданин.
Напомним, что с 2016 года не индексируются выплаты для работающих пенсионеров. К ним относятся: работающие по трудовому договору, оказывающие платные услуги по договорам гражданско-правового характера, а также ИП. Как объясняют юристы, эти виды деятельности подлежат обязательному пенсионному страхованию. Пенсионеры, которые не относятся к упомянутым категориям, считаются «неработающими» и имеют право на индексацию выплат, на льготы и компенсацию. Согласно статье 420 Налогового кодекса РФ, сдача квартиры в аренду не подлежит обязательному пенсионному страхованию, а также не считается прямым основанием для того, чтобы признать пенсионера работающим. Как итог, получение льгот никуда не исчезает.
Однако арендная плата – это доход, с которого необходимо платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В России налоговая ставка на такой вид дохода составляет 13% (при годовом доходе не более пяти миллионов рублей, тогда она повышается до 15%). Поскольку пенсионер от сдачи жилья в аренду начинает получать деньги, его ежемесячный доход начинает расти. А именно от его размера зависит, будет ли пенсионер получать социальные субсидии, например, на оплату коммунальных услуг.
Эксперты отмечают, что в статусе самозанятого (если суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год), пенсионер может платить налог по ставке 4% при сдаче недвижимости физлицам или по ставке 6% – для компаний или ИП. Декларацию в таком случае подавать не нужно. Единственный нюанс – пенсионеры не могут сдавать в аренду нежилые помещения (коммерческие площади или апартаменты).
При этом самозанятый пенсионер не считается трудоустроенным, если он не платит пенсионные страховые взносы. А его статус и уплата налога на профессиональный доход не влияют на получение пенсионных льгот, компенсаций, индексацию пенсий.
Напомним, ранее Bankiros. ru рассказывал о том, что ожидать от валютных рынков в ближайшее время.
Обнаружили ошибку? Пожалуйста, выделите участок текста.
С 2019 года в пенсионную реформу поэтапно вносятся коррективы. Согласно последней информации данные таковы:
- в новом 2022 году будет повышаться индексации пенсионных выплат;
- размер социальных пенсий станет больше;
- лица, которым исполнилось 80 лет в ноябре, получат доплату;
- для работающих пенсионеров повышения не ожидается;
Следует обратить внимание на то, если по каким-либо причинам пенсионер решил переехать жить Московскую область, то изменения отразятся на размере пенсии. Пенсионные выплаты при переезде из Москвы в Московскую областьВ Москве установлены специальные доплаты, но для этого необходимо иметь прописку города сроком больше 10 лет. Минимальная пенсия составляет около 20 тыс. рублей. Если же вы проживаете в Москве меньше 10 лет, доплаты не выплачиваются. Если пенсионер решил переехать в область, все столичные доплаты прекращаются. Пенсионер начнёт получать выплаты по стандартам, установленным в регионе. Выплаты пенсионерам переехавшим в Московскую область из других регионовЛица, сменившие место жительства, могут получать пенсионные доплаты в соответствии с установленными стандартами региона (социальные или другие льготы). В случае переезда правила по получению доплат могут изменяться, перед сменой региона стоит ознакомиться со всеми нюансами.
Переезд в Московскую область по сути ничего не даёт. Человек будет получать те же выплаты, что и до переезда. Пенсионные выплаты по возрасту фиксированы по всей стране. Изменения затронут лиц, приехавших с Крайнего Севера, все надбавки «переедут» вместе с ними.
Минимальная пенсионная выплата в Московской области – 10 648 рублей. Это соответствует прожиточному минимуму для пенсионеров, установленному для области. Как переоформить пенсию при переезде?Необходимо уведомить Пенсионный фонд того региона, куда вы собираетесь переезжать. Это нужно для того, чтобы правильно назначить пенсионные выплаты. В разных регионах пенсия может отличаться из-за неодинаковых надбавок и прожиточного минимума. Частые вопросыСколько составляет прожиточный минимум для пенсионеров в Московской области?Прожиточный минимум может варьироваться в зависимости от того, где вы проживаете. В московской области для пенсионеров установлен следующий – 10 648 рублей. В 2022 году это показатель вырастет на 1498 рублей. Какие есть льготы и надбавки пенсионерам в Московской области?
- Налоговые льготы. При наличии недвижимости, пенсионеры не выплачивают на неё налог. Но если в собственности несколько квартир, привилегия распространяется только на одну. Для того, чтобы воспользоваться льготой, необходимо подать заявку. Пенсионеры могут не вносить плату на некоторые коммунальные сборы. Такая субсидия положена также военным пенсионерам. Пенсионеры могут рассчитывать на помощь в оплате газа.
- Медицинские льготы. Пенсионеры вправе получать бесплатную медицинскую помощь, а также компенсацию за оплату лекарств. Для ветеранов-инвалидов предусмотрены бесплатные путёвки.
- Социальные льготы. Лица, которые столкнулись с материальными трудностями, могут обратиться за помощью в виде денег, продуктов, одежды или лекарств. Социальные надбавки предусмотрены только для граждан, проживающих в столице. Обратите внимание на то, что многие льготы требуют оформления.
Можно ли сменить способ доставки пенсии?Смена способа доставки выплат доступна в любой момент. Для этого необходимо подать заявление в Пенсионный фонд. Также для удобства это можно осуществить на сайте ПФР, оставив там заявку. ИтакЕсли вы решили переехать жить в Московскую область:
- Подробно ознакомьтесь с новыми выплатами, которые вы будете получать при переезде.
- Заполните необходимые документы и отправьте удобным вам способом.
- Если вам необходимо изменить способ получения пенсии, обратитесь в ПФР или заполните заявление на сайте.
- При переезде работающего пенсионера, запрос на выплаты по новому месту жительства может сделать работодатель.
- Выплаты по новому месту жительства начнутся с первых чисел месяца, следующего за тем, в котором было подано заявление о переоформлении.
Бреслав Лев АндреевичПолучите бесплатную юридическую консультацию по федеральному телефону: 8 800 301-67-56. Для жителей Москвы и МО: +7 499 642-46-92. Для жителей Санкт-Петербурга и Ленобласти: +7 812 467-81-49
Полезная статья? Проголосуй!
Когда у пенсионера есть свободная квартира, которую можно сдавать, то арендная плата может стать хорошей прибавкой к пенсии. Хорошо, если получение этого дохода не будет идти в разрез с законом. Для этого необходимо выполнять все обязательства, которые возникают перед пенсионером в случае сдачи квартиры в аренду. Большинство пенсионеров волнует вопрос: считается ли пенсионер-арендодатель работающим. Ведь в этом случае пенсионера могут лишить надбавки к пенсии. А какие налоги должен уплачивать при этом пенсионер? И будет ли он по-прежнему освобожден от налога на имущество?Сохранится ли у пенсионера статус неработающего и индексирование пенсии
- Если пенсионер является арендодателем и при этом не зарегистрирован, как индивидуальный предприниматель, то он не рассматривается в качестве работающего. Сдавая ежегодно отчет в налоговую службу по форме 3-НДФЛ и уплачивая налог на доходы 13% от полученной арендной платы, пенсионер не потеряет право на индексирование пенсии.
- Если пенсионер, сдающий квартиру в аренду, будет зарегистрирован в качестве самозанятого гражданина, то работающим он также считаться не будет. На индексацию пенсии это ни как не отразится.
Если договор аренды заключен с физическим лицом, то НПД для уплаты в бюджет будет составлять всего лишь 4% от суммы арендной платы. А если арендатором является организация или предприниматель, то – 6%.
С 2022 года этой возможностью могут воспользоваться жители только 23 регионов Российской Федерации.
Право пенсионера на получение социальных выплат и субсидий, которые зависят от суммарного дохода, может быть утеряно. Так как полученная плата за аренду будет включаться в совокупный доход.
https://www.youtube.com/embed/-LVmkeZAMfYНалог на имуществоМногих пенсионеров волнует вопрос: не лишат ли его льготы по уплате налога на имущество. Ведь, как известно, на основании заявления в налоговую службу пенсионеру предоставляется льгота по налогу на имущество на каждый объект недвижимости (одну квартиру, один дом по выбору, если у пенсионера их несколько).Но по закону граждане, получающие пенсию, пользуются льготой по налогу на имущество только в отношении недвижимости, не используемой для предпринимательства.Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.В этом случае налоговая откажет пенсионеру в применении льготы по налогу на имущество.Выводы и рекомендацииПенсионер, желая оставаться законопослушным гражданином и налогоплательщиком, может уплачивать налоги тремя способами:
- Раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог на доходы 13% от суммы арендной платы. Статус неработающего гражданина за пенсионером сохраняется и не отменяются региональные надбавки и индексация пенсии.
- Оформить самозанятость и уплачивать налог на профессиональный доход 4% или 6% процентов в зависимости от типа арендатора. Пенсионер при этом не считается работающим и все надбавки и индексация пенсии сохраняются.
При этом сдача квартиры в аренду для пенсионера может иметь следующие последствия:
- Пенсионер может лишиться пособий и субсидий, которые зависят от размера совокупного дохода, так как доход от аренды будет включаться в официальный доход.
- Налоговая служба может посчитать сдачу квартиры в аренду, как использование ее с целью получения коммерческого дохода и отказать в льготе по налогу на имущество.
Налоги платит каждый
Неважно, кто сдаёт квартиру в аренду: пенсионер, многодетная одинокая мать или юридическое лицо — доход от сдачи недвижимости внаём облагается налогом.
У собственника есть несколько вариантов:
- Оформить самозанятость. Ставка налога 4% при работе с физлицами, 6% — при работе с юрлицами.
- Оформить ИП. Ставка налога 6% при использовании упрощённой системы налогообложения (объектом налогообложения являются доходы).
- Платить НДФЛ как физическое лицо. Ставка — 13%.
Есть ещё вариант сдавать жильё без оформления и не платить налоги. Но это рискованый путь, поскольку за уклонение от уплаты налогов грозит штраф 20% от недоплаченной суммы.
Всё-таки безопаснее заплатить налоги. Но тогда мы подходим к другой проблеме. Как только доход от сдачи недвижимости в аренду станет заметен всевозможным ведомствам, пенсионер лишится некоторых льгот и надбавок к пенсии.
Индексация пенсии
К работающим пенсионерам, выплаты которых не индексируются, относятся те, кто работает по трудовому договору, по договорам гражданско-правового характера и индивидуальные предприниматели.
Во всех остальных случаях пенсионер считается неработающим, соответственно, продолжает получать индексацию выплат. То есть сам по себе факт сдачи квартиры в аренду не делает пенсионера работающим и не лишает ежегодного повышения пенсии.
Субсидии и доплаты
Арендная плата — доход. При назначении выплат он будет учитываться, а это значит, что пенсионер может лишиться доплат.
Например, социальная доплата к пенсии назначается, если доход не превышает прожиточного минимума.
Допустим, пенсия — 8 000 рублей, а прожиточный минимум в регионе — 9 000 рублей. Пенсионер получает соцдоплату 1 000 рублей. Но если он сдаёт квартиру внаём за 15 000 рублей, то соцдоплаты лишается, потому что его доход уже превышает прожиточный минимум.
Так же происходит с субсидией на оплату ЖКХ и прочими пособиями малоимущим.
При этом льгот, которые не зависят от дохода, пенсионер не лишится. Например, льготного проезда или компенсации санаторно-курортного лечения.
Самозанятость или налог на доходы физических лиц?
Сравним, какой режим налогообложения больше подойдёт.
- Самозанятость. Примечательна тем, что не надо подавать декларации, отчётность и платить за себя страховые взносы. Для оформления не нужно идти в ФНС, потому что всё делается через приложение в телефоне. Налоговая ставка невысокая — 4% при работе с физлицами.
- Налог на доходы физических лиц. Каждый год надо подавать декларацию о доходах. Ставка налога выше — 13%. Но уплаченный налог можно вернуть с помощью вычета. Например, за лечение.
Выбирая налоговый режим, надо учитывать удобство и наличие расходов, попадающих под налоговый вычет. Если их нет, то самозанятость будет выгоднее.
Как сдавать квартиру семье с детьми?
У семей с детьми, получающих соцпомощь, могут быть такие же проблемы со сдачей недвижимости в аренду, что и у пенсионеров.
Сдавать недвижимость внаём без оформления опасно. Если же легализоваться, то увеличивается общий доход семьи, а это часто ведёт к отказу в пособии.
Напомним, что большинство пособий выдаются только нуждающимся. То есть семьям, чей среднедушевой доход ниже прожиточного минимума в регионе. Например, общий доход семьи из 3-х человек — 30 000 рублей. Прожиточный минимум в регионе — 11 000 рублей. Семья нуждающаяся и получает пособия (30 000/3=10 000). Но если они сдают в аренду квартиру за 15 000 рублей, то общий доход становится 45 000 рублей, и семья уже не считается малоимущей.
Семьям с детьми ещё надо учитывать, что при назначении некоторых пособий (на детей 3-7 лет и 8-17 лет) учитывается имущественная обеспеченность. Если есть вторая квартира, то есть вероятность, что в пособии откажут.
С другой стороны, при назначении пособий учитывается правило нулевого дохода. То есть человек без уважительной причины не может находиться без работы. Самозанятость при этом считается работой вне зависимости от размера дохода.
Варианты сдачи квартиры
Пенсионеры – это люди преимущественно старой закалки. Они привыкли честно говорить о собственных доходах государству и отчитываться за них в налоговой. Вот только жизнь диктует свои правила. Отображение дохода от сдачи квартиры в аренду может стать причиной снижения размера пенсии и даже лишения многочисленных надбавок.
Прежде чем официально сдавать собственную квартиру в аренду, пенсионер должен рассмотреть варианты отображения доходов по закону:
- Платить 13% как физическое лицо. Пенсионеров в этом случае пугает необходимость уплачивать достаточно ощутимую сумму с получаемого дохода. Но есть здесь и свои плюсы. К таковым относятся: отсутствие необходимости совершать какие-либо другие выплаты (например, страховые взносы), вести и сдавать многочисленную отчетность (хотя каждый год все равно придется сдавать декларацию 3-НДФЛ), возможность получения налогового вычета за квартиру (например, если она была приобретена совсем недавно, а сам пенсионер получить возврат по ней не может), что особенно важно для неработающих пенсионеров.
- Открыть ИП. На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде.
В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера. Последний риск менее вероятен, так как небольшой доход пенсионера сотрудникам налоговой практически неинтересен. Да и всегда можно сослаться, что в квартире живут не арендаторы, а родственники без оплаты.
Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?
Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку.
Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат.
Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ.
При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах).
Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он. Однако в налоговой могут придраться, что выгоду получает лишь один владелец, а должны бы все. Но попробовать в любом случае стоит. Ведь тогда и скрывать доходы не придется, и никто не заберет у пенсионера доплаты и пособия, которые положены ему по закону. И тогда общая сумма дохода вырастет на сумму аренды сдаваемой квартиры за вычетом 13% в виде подоходного налога.